Bir evi ters çevirmek, nispeten düşük maliyetli bir ev (genellikle bir haciz) satın almayı, tamir etmeyi ve kârla satmayı içerir. Bu, potansiyel olarak kazançlı bazı ödüllerin yanı sıra bir dizi risk taşıyan bir çabadır. Ayrıca bir evi pazara hazır hale getirmek için çok fazla zor iş var. Ev çevirmekle ilgileniyorsanız ancak peşinat için çok paranız yoksa, ev çevirme piyasasına girmenizi sağlayacak başka seçenekler de var.
adımlar
Yöntem 1/6: Finansallarınızı Değerlendirme
Adım 1. Risk toleransınızı değerlendirin
Bir evi kâr için çevirmek, ev peşinatı, ipotek, faiz ödemeleri, emlak vergileri, emlak kapanış maliyetleri, teftişler, izinler ve müteahhit ücretleri dahil olmak üzere bir dizi maliyeti içerir. Bu maliyetler hızla toplanır ve ters çevrilmiş ev kârla satmayabilir. Bir evi ters çevirmeye devam edip etmemeye karar vermeden önce kendinize sormalısınız:
- Ev hemen satılmazsa ne yapacaksınız? Örneğin evi kiralık mülk olarak kullanmak mümkün müdür? Makul bir yedek planınız yoksa, ters çevrilmiş evin satışıyla ilgili bir şeyler ters giderse, planlarınızı yeniden değerlendirmek isteyebilirsiniz.
- Potansiyel karlar, kayda değer bir kayıp riskine değer mi? 2015 yılında, 50.000 doların altında fiyatlandırılan evler negatif getiriler gördü. Öte yandan, 100.000 – 200.000 ABD Doları arasında fiyatlandırılan evler, ortalama %44 brüt getiri sağladı. Hiç yaşamadığınız bir evi satmanın, kar marjınızı önemli ölçüde azaltabilecek ağır vergi ödemeleri gerektirebileceğini unutmayın.
- Yatırım ortaklarınız potansiyel bir kayıp riskinin üstesinden gelebilir mi?
- Yerel emlak piyasaları, tadilat maliyetleri ve izinler hakkında araştırma yaptınız mı? Başarılı bir ev değiştirme deneyimine sahip olmak için yerel ev fiyatları, okul bölgeleri, sorumlu müteahhitler ve emlak düzenlemeleri konusunda kendinizi eğitmeniz gerekir.
Adım 2. "Ter eşitliğini" sağlama yeteneğinizi ve bu çalışmanın değerini düşünün
Ter öz sermayesi, kendi emeğiniz sayesinde evinize katabileceğiniz değer miktarını ifade eder. Örneğin, yetenekli bir çatı ustası veya lisanslı bir tesisatçıysanız, belki de bazı ev onarımlarını kendiniz üstlenebilirsiniz. Bu, genel giderlerinizi azaltacak ve ödünç almanız gereken para miktarını azaltacaktır.
- Ters çevrilmiş ev üzerinde çalışmak için harcayacağınız süreyi hesaba kattığınızdan emin olun. Zamanınızın da değeri vardır ve bir evi çevirmek bazen aylarca çalışmayı gerektirebilir. Zamanınızı geçirmenin diğer yollarının daha kazançlı mı yoksa daha eğlenceli mi olabileceğini düşünün.
- Daha da önemlisi, finansal hisseyi koyan ortaklar, ter öz sermayenizin herhangi bir değeri olduğunu düşünecek mi? Eğer öyleyse, nakit paralarına kıyasla ne kadar değer?
- Ev onarımlarını kendiniz üstlenirken tüm yerel düzenlemelere uyduğunuzdan emin olun. Herhangi bir inşaat veya onarım için onay almanız gerekiyorsa, planlarınızı bir emlak avukatı veya yerel düzenleme kurulu ile görüşün.
Adım 3. Kredi puanınızı öğrenin
Kendiniz ters çevrilmiş bir ev için paranız yoksa, ilk maliyetlerinizi karşılamak için bir kredi çekmeniz gerekecektir. Borç vereniniz kim olursa olsun - bir ortak, bir banka veya özel bir borç veren - kredinizi geri ödeyebilecek kapasiteye sahip olduğunuzu kanıtlamanız gerekecektir. Kredi puanınız, kredi geçmişinizi, kredilerinizi ödeyebilme yeteneğinizi ve genel borç yükünüzü yansıtır. Kredi notunuz ne kadar iyi olursa, uygun bir faiz oranıyla kredi alma şansınız o kadar yüksek olur.
- Birkaç farklı kredi derecelendirme sistemi vardır, ancak genel olarak kredi puanınız 300-850 arasında bir sayı olacaktır. Puanınız ne kadar yüksek olursa, krediniz o kadar iyi olur.
- https://www.annualcreditreport.com/index.action adresini ziyaret ederek 12 ayda bir kredi puanınız ile ücretsiz rapor alabilirsiniz.
Adım 4. Kredi puanınızı iyileştirin
Kredi puanınız, ev değiştirme girişimi için kredi sağlayamayacak kadar düşükse, kredi puanınızı yükseltmek için biraz zaman ayırmak isteyebilirsiniz. Bu biraz zaman alabilir, ancak uzun vadede faydalı olabilir. Ayrıca, kredi puanınız ne kadar iyi olursa, ev satışlarından kaynaklanan potansiyel bir zararı karşılama olasılığınız o kadar yüksek olur. Kredi puanınızı yükseltmek için şunları yapabilirsiniz:
- Borçlarınızı zamanında ödeyin. Borcunuzu ödemek için iyi bir geçmişiniz yoksa, ters çevrilmiş bir ev için uygun bir kredi sağlayamazsınız.
- Genel borç yükünüzü minimumda tutun. Mümkünse bir kredi kartı bakiyesini korumaktan kaçının.
- Sadece kesinlikle gerekli olduğunda kredi limitiniz olsun. Günlük hayatınız için ihtiyaç duyduğunuzdan daha fazla kredi kartına sahip olmayın.
- Kimliğinizi koruyun. Kimliğinizin bir hırsız veya bilgisayar korsanı tarafından çalınmadığından emin olmak için kredi kartı işlemlerinizi ve kredi notunuzu izleyin. Bilgilerinizi korumak için makul güvenlik önlemleri alın. Örneğin, güvenli, parola korumalı bir ağda değilseniz, çevrimiçi bankacılık sisteminize giriş yapmayın.
Adım 5. Bir finansal danışmanla konuşun
Bir finansal danışman, mevcut finansal durumunuza bakabilecek ve ev değiştirme yatırımının bir parçası olarak ne kadar risk alabileceğinizi belirlemenize yardımcı olacaktır. Bir finansal danışman, ters çevrilmiş evinizin satılması uzun sürse veya ekstra onarım gerektirse bile, masraflarınızı karşılamak için bir plan yapmanıza yardımcı olabilir.
Adım 6. Bir iş planı yapın
Bir evi başarılı bir şekilde çevirmek için kararlarınızı duygularınıza değil, mantığa ve araştırmaya göre vermeniz gerekecek. Bir borç veren bulma ve bir ev satın alma sürecine başlamadan önce, sağlam bir iş planınızın olması akıllıca olacaktır. Bu plan, akıllıca bir yatırım yapmak için sizi doğru yolda tutmanın yanı sıra, potansiyel borç verenlerinize ve ortaklarınıza kâr edebileceğiniz konusunda güven sağlamalıdır. İş planınız şunları içermelidir:
- Çevireceğiniz evin maksimum satın alma fiyatı.
- Aramanızı hedefleyeceğiniz rağbet gören mahallelerin listesi. Okul bölgelerine, mahalle güvenliğine ve mağazalar ve toplu taşıma gibi olanaklara yakınlığa özellikle dikkat edin.
- Ödeyebileceğiniz maksimum onarım ve tadilat maliyeti.
- Onarımları başarıyla üstlenebilecek güvenilir, uygun fiyatlı, lisanslı yüklenicilerin listesi.
- Ters çevrilmiş yuvanın Onarım Sonrası Değeri (ARV) için makul bir tahmin. İdeal olarak, ilk satış fiyatı evin ARV'sinin %70'inden fazla olmayacaktır.
- Alıcınızın kim olduğu ve ne istedikleri hakkında bir fikir. Alıcınız muhtemelen emekli bir çift mi olacak? Genç bir iş adamı mı? Çocuklu bir çift mi? Mahalleye bağlı olarak, potansiyel alıcılarınız bir evden çok farklı şeyler isteyebilir. Muhtemel alıcınızın kim olacağını ve evlerinden neye ihtiyaçları olabileceğini düşünün. Örneğin, harika bir okul bölgesi olan bir mahallede bir ev değiştirmeyi düşünüyorsanız, küçük çocukları düşünen bir tadilat düşünebilirsiniz.
- Belirli bir alıcı. Bazı durumlarda, evi çevirmeden önce bir alıcıyı sıraya koyabilirsiniz. Bu durumda, genel giderleriniz kadar riskleriniz de çok daha düşüktür.
- Bir şeyler ters giderse kredinizi nasıl geri ödeyeceğiniz konusunda bir plan. Satışınızla ilgili bir şeyler ters gitse bile, masraflarınızı karşılayamayacaksanız bir evi çevirmeyin. Örneğin, bir alıcı düşebilir veya evin temeli ile ilgili bir sorun keşfedebilirsiniz. İş planınızda bir hata payı oluşturun ve ev satışındaki gecikmeyi veya beklenmedik harcamaları bertaraf etmenin olası yollarını beyin fırtınası yapın.
Yöntem 2/6: Bir Ortak Bulma
Adım 1. Bir yatırım ortağı bulun
Deneyimsiz ev yüzgeçlerinin pazara girmesinin en yaygın yolu bir yatırım ortağı bulmaktır. Bu, özellikle peşinat veya ilk onarımlar için parası olmayanlar için önemlidir. Bir yatırım ortağı, kârdan bir pay karşılığında başlangıç parasının bir kısmını veya tamamını sağlayacaktır.
Çok miktarda nakit parası olan, ancak bir ev satın almak veya yenilemek için ayak işlerini yapmaya ilgisi olmayan bir ortak bulmayı düşünebilirsiniz. Ortağınız parayı sağlarken, bilgi ve emeği siz temin edeceksiniz
Adım 2. Aktif olarak ağ kurun
Bir yatırım ortağı bulmak için, topluluğunuzda bir dizi kişisel ve profesyonel bağlantı geliştirmelisiniz. Bir ortakla bir yatırım fırsatı üstlenmekle ilgilendiğinizi herkese duyurun. Potansiyel ortakları bulmanın bazı yolları şunlardır:
- Aktif gayrimenkul yatırımcılarını araştırmak. Size bir şans vermeyi düşünebilecek başarılı, deneyimli gayrimenkul yatırımcıları ile iletişime geçin.
- Gayrimenkul Yatırım Kulübüne Katılmak. Birçok yerel topluluk, gayrimenkul yatırım kulüplerinin yerel bölümlerine sahiptir. Katıldığınızda, ilgi alanlarınızı ve coşkularınızı paylaşabilecek yerlilere erişebileceksiniz.
- Bir buluşma grubuna katılma. Meetup grupları, bazen gayrimenkul de dahil olmak üzere belirli temalara sahip sosyal kulüplerdir. Sosyal ağınızı genişletmek için bir buluşma grubu kullanın.
- Sözü aile ve arkadaşlar arasında yaymak. Aileniz, arkadaşlarınız ve iş arkadaşlarınız gibi sosyal ağınızda bulunan kişilerle evleri çevirme hayalinizi tartışın. İlgi alanlarınızı paylaşan veya gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen diğer kişilerle sizi temasa geçirebilirler.
- Kendi gayrimenkul yatırım kulübünüzü yaratmak. Mahallenizde henüz bir gayrimenkul yatırımcıları kulübü yoksa kendi bölümünüzü oluşturabilirsiniz. Benzer düşünen bireyleri bulmak için Craigslist'te ve buluşma web sitelerinde reklam verin.
Adım 3. Bir avukata danışın
Bir yatırım ortaklığına girdiğinizde, sadece sözlü anlaşmalara güvenmemeniz önemlidir. Tüm işlemlerin imzalanmış bir sözleşmeye yansıtıldığından emin olun. Her iki tarafın da düzenlemeden memnun olduğundan emin olmak için bir işletme veya emlak avukatına danışın. Önceden çalıştığınızdan emin olun:
- Kim hangi masrafları karşılar
- Kâr nasıl bölünecek
- Potansiyel borçları ve yükümlülükleri kim karşılayacak
- Belirli görevleri kimin üstleneceği (yüklenicileri işe almak gibi)
- Yatırımların teşvik edilmesini düzenleyen güvenlik yasalarının yanı sıra, olayların planlandığı gibi gerçekleşmemesi durumunda yatırımcı davaları olasılığını dikkate alın.
Adım 4. Her seferinde bir anlaşma yapın
Bazı emlak ortaklıkları olağanüstü çalışır; diğerleri tamamen başarısız olur. Partnerinizle ne kadar iyi çalıştığınızı bilmeden uzun vadede kendinizi bir ortaklığa kilitlemeyin. Bunun yerine, her seferinde bir ev alın ve ortaklığınızın güçlü ve kalıcı olma potansiyeline sahip olup olmadığını değerlendirin. Finansal getirinin beklendiği gibi çalışıp çalışmadığını dikkate alın.
Yöntem 3/6: Sabit Para Kredisi Temin Etme
Adım 1. Zor borç verenleri araştırın
Sert tefeci, bireylerden bir faiz oranında borç alan ve bu parayı diğer özel kişilere çok daha yüksek bir faiz oranında borç veren bir şirkettir. Ters çevrilmiş evler gibi gayrimenkul yatırımlarını finanse etme konusunda uzmanlaşmış birçok şirket var. Bölgenizdeki bir borç vereni bulmak için sosyal ağınızı veya internet dizinlerinizi kullanın.
Adım 2. Sabit para kredilerinin ek maliyetlerini kabul edin
Sabit para kredisi, çok fazla likit nakde sahip olmayan ilk kez ev yüzgeçleri için güvence altına alınması en kolay kredi türüdür. Ancak, aynı zamanda daha riskli seçeneklerden biridir. Sabit para kredilerinden alınan faiz oranları, %8-15 gibi tipik banka ipoteklerinden çok daha yüksek olma eğilimindedir. Bu, ters çevrilmiş bir evden potansiyel kârınızı ciddi şekilde azaltabilir.
Adım 3. Mali belgelerinizi toplayın
Bir tefeci size parayı ödünç vermeden önce, onlara finansal istikrarınız ve evi çevirme planlarınız hakkında önemli bilgiler sağlamanız gerekecek. Muhtemelen vergi kayıtlarınızı, kredi notunuzu ve ödeme taslaklarınızı incelemek isteyeceklerdir. Borç verene, onlar için değerli bir yatırım fırsatı olduğunuzu göstermek için belgelerinizi elinizin altında bulundurun.
Adım 4. Başlangıçta %2-10 oranında bir ücret ödeyin
Sabit para kredilerinin bir başka ek maliyeti, genellikle "puan" olarak adlandırılan başlangıç ücretidir. Çoğu ücret, çevireceğiniz evin ipotek maliyetinin %2-10'u arasındadır. Bu para, borç vereninize bir miktar güvenlik sağlar ve finansal uygulanabilirliğinizin bir göstergesi olarak hizmet eder.
Adım 5. Evi hızlıca çevirin
Sabit para kredilerinin çoğu, mülk veya inşaatın satın alınması ve rehabilitasyonu ile sınırlıdır ve altı ila 24 ay arasında sürebilir. Sabit para kredileri, yüksek ücretler nedeniyle uzun vadeli yatırımlar için uygun değildir. Çok yüksek faiz oranları ödemediğinizden emin olmak için hızlı bir şekilde geri dönebileceğiniz mülklerde sabit para kredileri kullanmak en iyisidir.
Yöntem 4/6: Özel Kredi Temin Etme
Adım 1. Özel bir borç veren düşünün
Özel borç veren, önceden belirlenmiş bir faiz oranında size borç vermek isteyen, yedekte likit parası olan bir kişidir. Karları sizinle paylaşan bir emlak ortağının aksine, özel bir borç veren size nakit vermeden önce bir faiz oranı talep edecektir. Çoğu durumda, özel bir borç verenin faiz oranları, borç veren bir borç verenden daha düşüktür. Ancak, özel bir borç veren bulmak daha zor olabilir.
Adım 2. Borç verenler için sosyal ağınıza dokunun
Çoğu durumda, kendi sosyal ağınız aracılığıyla özel bir borç veren bulabilirsiniz. Etrafta likit nakit parası olan bir akraba, arkadaş veya iş arkadaşı tanıyorsanız, bu parayı ödünç alabilir ve onlara faiz ödeyebilirsiniz. İdeal bir senaryoda, herkes kazanır: borç vereniniz ekstra faiz kazanabilecek ve ters çevrilmiş evinizden kar elde edebileceksiniz.
Adım 3. Potansiyel risklerin farkında olun
Özel bir borç vereni güvence altına alacaksanız, hem sizin hem de borç vereninizin bu işlemin potansiyel risklerinin farkında olduğunuzdan emin olun. Ters çevrilmiş evden kâr etmezseniz neler olabileceğini bir düşünün. Faiz ödemelerinizi yine de yapabilecek misiniz? Özel bir borç veren aramadan önce seçeneklerinizi düşünün. O kişiyle olan ilişkinizi korumak için, onlara zamanında geri ödeme yapmanız gerekecek.
Adım 4. Güvenin anahtar olduğunu unutmayın
Onlarla çalışmaya devam etmek istiyorsanız, özel bir borç verenden yararlanmayın. Güven, özel kredilerin temel bileşenidir ve pazarlığın kendi tarafınızı tutabileceğinizi göstermeniz gerekir. Başarılı olursanız, özel borç vereniniz gelecekteki gayrimenkul yatırımlarını finanse etmenize yardımcı olmaya istekli olabilir.
Yöntem 5/6: Banka Kredisi Temin Etme
Adım 1. Bankanızdan kredi isteyin
Bu seçeneğin ilk ev çevirme deneyiminiz sırasında ortaya çıkma olasılığı daha düşüktür, ancak denemeye değer. İyi bir krediniz ve sağlam bir iş planınız varsa, bankanız size bir ev satın almanız için kredi sağlayabilir. Bu faiz oranları muhtemelen %20 peşinatlı tipik bir ipotekten daha yüksek olacak, ancak muhtemelen birçok zor para kredisinden daha düşük olacaktır.
Mülk üzerinde net bir haciz sağlayabiliyorsanız, bir bankanın inşaat fonları ödünç vermesi daha olasıdır
Adım 2. İş planınızı bankanızla görüşün
Banka kredisi alma umudunuz varsa, sağlam bir iş planına ihtiyacınız olacak. Sizi değerli bir yatırım olarak görüp görmediklerini öğrenmek için araştırmanızı bankanızla tartıştığınızdan emin olun.
Yöntem 6/6: Kendi Varlıklarınızı Kullanma
Adım 1. Mevcut varlıklarınızı değerlendirin
Bir evi çevirmek için çok fazla nakit paranız olmasa bile, çevirmek için düşük maliyetli bir ev satın almak için kredi limiti almanıza yardımcı olabilecek varlıklarınız olabilir. Kendi evinizi, emeklilik hesaplarınızı ve kredi limitlerinizi inceleyin ve bunlardan herhangi birinin peşinat için kullanılıp kullanılamayacağını görün.
Adım 2. IRA'nıza dokunun
Bir IRA (Bağımsız Emeklilik Hesabı) bir emeklilik aracıdır. 59,5 yaşından önce para çekmenin ciddi vergi cezaları var. Ancak, ilk kez ev satın alanlar için istisnalar vardır. Bir ev satın almak için IRA'nızın 10.000 ABD Dolarına kadar kullanabilirsiniz. Parayı doğru kullandığınızdan ve ceza ödemeyeceğinizden emin olmak için bu seçeneği mali danışmanınızla görüşün.
IRA'nızdan para çekmenin bu emeklilik hesabının uzun vadeli büyüme potansiyeline zarar verebileceğini unutmayın. Emeklilik hesaplarınızı çok erken azaltmanın içerdiği risklere karşı dikkatli olun
Adım 3. Bir Ev Sermayesi Kredi Hattı düşünün
Halihazırda bir mülkünüz varsa, bir konut kredisi limiti (veya HELOC) sizin için potansiyel bir seçenektir. HELOC size hızlı bir nakit kaynağı sağlar ve yalnızca HELOC'tan ödünç aldığınız paranın faizini ödemeniz gerekir. Örneğin, 75.000 ABD Doları değerinde bir HELOC'unuz olabilir. Ancak bu tutarın 10.000 ABD Dolarını ödünç alırsanız, yalnızca 10.000 ABD Doları tutarında faiz ödersiniz.
- HELOC'unuza çok dikkat edin: Kredinizi zamanında ödemezseniz, evinizi kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalırsınız.
- HELOC faiz oranlarının özel borç verenlerden alınan kredilerden daha yüksek olabileceğini unutmayın.
Adım 4. Kredi kartı kullanmayı düşünün
Kredi kartları, çok hızlı bir şekilde ödemeyi planladığınız sürece, başka bir hızlı nakit kaynağıdır. Kredi kartlarına uygulanan faiz oranları %18-20 gibi çok yüksek olabilir. Ancak, HELOC'ta olduğu gibi diğer varlıklarınızı riske atmıyorsunuz. Bir ev eşyası mağazasından yapı malzemeleri satın almak gibi, bir evin devri sırasında daha düşük bahisli satın alımlar için kredi kartlarını kullanmayı düşünebilirsiniz.
İpuçları
- Bir yatırım kararı vermeden önce daima matematiği yapın. Zamanınızı ve emeğinizi de fiyatlandırın.
- Fazla mesai yapmak için zamanınızı kullanmak veya yedek paranızı borsaya yatırmak gibi başka yollarla daha iyi bir getiri elde etmenizin mümkün olabileceğini unutmayın. Gayrimenkulü birçok seçenekten sadece biri olarak görün: iyice düşünmeden kendinizi gayrimenkule kilitlemeyin.
Uyarılar
- Yatırımcılarınıza karşı tamamen şeffaf olmak ve onlara anlaşmanızda para kaybetme ihtimalleri olduğunu söylemek de son derece önemlidir. Dürüstlük en iyi politikadır, özellikle de başkalarının parasını yatırırken.
- Bu parayı yatırım amacıyla kullanmayı düşündüğünüz herhangi bir girişim için para toplarken, federal ve belediye yönergelerine sıkı sıkıya bağlı olmanız gerektiğini unutmayın. Herhangi bir ev çevirme girişimi için para toplamaya başlamadan önce avukatınıza danıştığınızdan emin olun.
- Evden kaçmayı hızlı bir zengin olma planı gibi görmeyin. Kârlı olsa da, çok büyük riskler var. Ev çevirme, yalnızca yatırımcılar gayrimenkul araştırmalarına ve ev iyileştirmelerine çok fazla zaman ve enerji harcadıklarında da kârlıdır.
- Köşeleri kesmeyin. İyi bir üne sahip lisanslı, sigortalı müteahhitleri işe alın. Her zaman mülkünüzü iyice kontrol ettirin. Tadilat yapmadan önce izin alın. Bu adımları atlamak, yolda daha fazla maliyete yol açabilir.
