Ticari alanın kare görüntülerini hesaplamak, ayrıntılara aralıksız dikkat gerektiren karmaşık bir süreçtir. Kiracılar, binanın genel metrekaresi ve bölgesel standartlar da dahil olmak üzere bir kira düzenlemesine girip girmemeye karar verirken bir dizi faktörü göz önünde bulundurmalıdır. Önemli kavramları kavrayamayan kiracılar, bazen gizli maliyetler ve hayal ettiklerinden daha küçük olan kullanılabilir alanlar karşısında şaşırırlar.
adımlar
Bölüm 1/3: Bir Ölçüm Yöntemi Seçme
Adım 1. Ölçüm tekniklerini karşılaştırın
Ev sahipleri, bir alanın kare görüntülerini değerlendirmek için birkaç farklı ölçüm tekniği kullanabilir. Bu yöntemler şunları içerir:
- Kullanılabilir kare görüntüleri veya USF: Bu, kiracının gerçekte kapladığı alandır. Kiralama acenteleri genellikle bu rakamı müstakbel kiracılara verir, ancak bu rakam kiralama düzenlemesinin yalnızca bir bölümünü temsil eder.
- Kiralanabilir kare görüntüleri veya RSF: Bu, kullanılabilir kare görüntülerin ve binanın ortak alan kare görüntülerinin bir yüzdesinin birleşimidir. Tüm kiracıların yararlandığı bir binanın parçası olan ortak alanlar arasında lobi, asansörler, koridorlar ve merdivenler bulunmaktadır.
- Brüt kare görüntüleri veya GSF: Bir binanın tüm kiralanabilir kare görüntüleri.
Adım 2. Hangi ticari alan hesaplama yönteminin sizin için en iyisi olduğuna karar verin
Bina Sahipleri ve Yöneticileri Derneği (BOMA), 2010 yılında ticari binalarda kiralanabilir alanı ölçmek için endüstri standartlarını basitleştirdi. BOMA'nın önde gelen 2 yöntemi, Yöntem B ve Eski Yöntem A'dır.
- Yöntem B: Yeni Tek Yük Faktörü Yöntemi, zemin alanını ölçerken tek tip bir yaklaşım kullanarak her kiracı için kiralanabilir alanı hesaplar. Bir binanın tüm kat seviyeleri için aynıdır.
- Eski Yöntem A: 1996 standardı, USF ve ortak kare görüntüleri için ayrı birim fiyatları kullanır. Bazı durumlarda, kiracıların bu yaklaşımı tercih etmeleri faydalı olabilir.
Adım 3. Mülk türüne göre bir ölçüm yöntemi seçin
Tipik olarak, kullanılan ölçüm tekniği mülkün kullanım amacına ve planlanan kiracı sayısına bağlı olacaktır. Ofis binaları, alışveriş merkezleri ve diğer çok kiracılı binalar tipik olarak RSF kullanılarak ölçülecektir. Depolar veya üretim tesisleri gibi tek kiracılı binalar GSF kullanılarak ölçülür. Ancak, ev sahiplerinden bir alanı ölçmek için belirli bir yöntem kullanmaları gerekmeyebilir.
Adım 4. Bölgesel kiralama standartlarını göz önünde bulundurun
Federal yasa, ev sahiplerinin istedikleri herhangi bir yöntemi kullanarak kiralanabilir alanı ölçmelerine izin verir. Ancak, ülkenin bazı bölgelerinde kare görüntüleri hesaplamak için farklı kurallar olabilir. İki dikkate değer örnek:
- New York Emlak Kurulu (REBNY), bina sahiplerinin RSF'yi GSF'ye mümkün olduğunca yaklaştırmasına izin vererek karlarını maksimize etmelerini sağlar.
- Tropikal alanlar: Yeni kurallar, normalde belirli hava koşullarından etkilenen alanlardaki ticari binaların kapalı ve açık alanlarını hesaba katar.
Bölüm 2/3: Ticari Kare Görüntüleri Ölçme
Adım 1. Hiçbir şeyi hafife almayın
Kullanılabilir alanı kendiniz ölçün. Metrekare belirlemede yanlış bir hesaplama, kiralama süresi boyunca size binlerce dolara mal olabilir. Tipik ölçüm standartları, ticari alanı ölçerken yüzde 2 hata toleransına izin verir. Ancak bu, özellikle büyük veya pahalı alanlarda çok paraya dönüşebilir. Özellikle bu yanlış hesaplamalardan olumsuz etkilenebilecek kiracı iseniz, alanı mümkün olduğunca dikkatli bir şekilde ölçün.
Adım 2. Basit kare görüntüleri ölçün
Dikdörtgen bir alan için ticari kare görüntüleri ölçmek için, odanın uzunluğunu fit cinsinden genişliğiyle çarpın. Örneğin, 12 fit uzunluğunda ve 12 fit genişliğinde bir oda 144 fit karedir. L-şekilli veya bölünmüş alanlar için, alanın dikdörtgenlerini bağımsız olarak ölçebilir ve ardından toplam alan ölçümü elde etmek için alanları toplayabilirsiniz.
Ölçümler bir mezura veya lazer ölçüm cihazı kullanılarak yapılabilir
Adım 3. Olağandışı şekiller için hesap yapın
Bir odanın düzensiz şekilli bölümlerini ölçerken dikkatli olun. Ölçümünüzü yapmak için odayı dikdörtgenler ve üçgenler gibi hesaplanması kolay alanlara sahip şekillere bölmeyi deneyin. Bir dik üçgenin alanı, köşegen olmayan iki kenarın (ikisi dik açıyla birleştirilmiş olan) uzunlukları çarpılarak ve ardından ürünü 2'ye bölerek bulunabilir.
- Örneğin, içinden çapraz duvar geçen bir oda varsa, alanın kare görüntülerini belirlemek için daha karmaşık bir formül kullanmalısınız. Köşegen duvarlı boşluğun uzunluğu 10 fit ve genişliği 8 fit olsaydı, alanın kare görüntüleri 40 fit olurdu.
- Bunun nedeni, duvarın, odanın onu kesen bir duvarı olmasaydı 80 olacak olan toplam kare görüntüsünü yarıya indirmesidir.
Adım 4. Ortak alanları ölçün
Ortak alanlar ölçülmeli ki kiralanabilir metrekare hesaplanabilsin. Ortak alan kare görüntüleri, yerel yasalarda aksi belirtilmedikçe, kullanılabilir kare görüntüleri ile aynı yöntemler kullanılarak ölçülür. Ortak alanlar arasında asansörler, banyolar, lobiler, merdivenler ve koridorlar yer alabilir. Daha da önemlisi, tüm kiracıların kullanabileceği veya yararlanabileceği ortak alanlar bulunmalıdır. Binadaki tüm ortak alanların toplam kare görüntülerini ölçtüğünüzden emin olun.
Adım 5. Brüt kare görüntüleri bulma
Brüt kare görüntüleri, dış duvarların kalınlığı da dahil olmak üzere alanın toplam alanını ölçer. Bu alanı ölçmek için, binanın dışından duvar uzunluğunu ölçmeniz ve bu boyutları kare görüntüleri hesaplamak için kullanmanız gerekecektir. Havalandırma boşlukları, destek kirişleri veya asansör boşlukları gibi engeller için GSF azalmaz. GSF, otoparklar, havuzlar veya kazılmamış bodrum alanları gibi açık alanları içermez.
Bölüm 3/3: Kare Görüntü Bilgilerini Kullanma
Adım 1. Bina için yük faktörünü hesaplayın
Yük faktörü, kiralanabilir kare görüntüleri hesaplamak için kullanılabilir kare çekimlere eklenen ek kare çekim yüzdesini temsil eder. Yük faktörünü hesaplamak için, sorularda binanın kullanılabilir ve kiralanabilir toplam kare görüntülerini bularak başlayın. Kullanılabilir metrekarenin kiracılara kiralanabilecek alan olduğunu ve kiralanabilir metrekarenin bu alan artı ortak alanlar olduğunu unutmayın. Ardından, yük faktörünü elde etmek için RSF'yi USF'ye bölün.
- Örneğin, bir binanın 80.000 fit kare kullanılabilir alanı ve ilave 20.000 fit kare ortak alanı varsa, kiralanabilir kare görüntüleri 100.000 olacaktır.
- Daha sonra yük faktörü 100.000 / 80.000 = 1.25 olarak hesaplanacaktır.
Adım 2. Bir mülk için kiralanabilir metrekare bulma
Bir mülkün kiralanabilir kare görüntüleri, binanın yük faktörü ve mülkün USF'si kullanılarak hesaplanabilir. RSF'yi elde etmek için yük faktörü USF ile çarpılır. Daha sonra aylık kirayı bulmak için RSF'yi ve metrekare başına fiyatı kullanabilirsiniz.
- Önceki örnekle devam ederek, mülkün iki ticari alan arasında ikiye bölündüğünü hayal edin. Yani, her birinin 40.000 fit kare kullanılabilir alanı var.
- RSF'yi bulmak için bu miktarı 1.25 olan yük faktörü ile çarpın. Bu, bu durumda RSF'nin 40.000 x 1.25 = 50.000 olacağı anlamına gelir.
Adım 3. Ticari özelliklerdeki farklılıkları tartın
Birim fiyatları binanın konumuna ve sınıfına göre büyük farklılıklar gösterebilmektedir. Şehir merkezindeki 46.5 metrekarelik bir ofisin kirası, sadece 10 blok ötedeki 1.000 metrekarelik (92.9 metrekare) bir ofisin kirasından daha yüksek olabilir. Binalar 3 standart sınıflandırmadan birine girer.
- A Sınıfı: Bir şehrin en seçkin bölgelerindeki en prestijli yapılardır. A sınıfı binalar ortalamadan daha yüksek kiralar veriyor.
- B Sınıfı: Bu en geniş sınıflandırmadır. Bu binaların çoğu adil ve iyi yüzeylere sahiptir.
- C Sınıfı: Bu sınıftaki birimler son derece işlevseldir ancak birkaç olanak sunar. Kiralar genellikle düşüktür.
Adım 4. Metrekare bazında bir mülkün toplam kirasını hesaplayın
Kiralar tipik olarak bir alanın RSF veya GSF'sine dayanır. Bu verilere sahip olduğunuzda, mülkün kira fiyatını belirlemek için metrekare başına piyasa fiyatını kullanabilirsiniz. Yukarıdaki örnekle devam edersek, kira ayda RSF'nin metrekaresi başına 1,50 dolar olsaydı, kira 1,50 dolar x 50, 000 = 75,000 dolar olurdu.
